Słownik terminów hipotecznych - Blog Eksperta Kredytowego z Gdańska

Strona główna » Słownik

Analiza zdolności kredytowej: Analiza, którą przeprowadza bank przed udzieleniem kredytu i w czasie trwania stosunku kredytowego. Celem analizy jest ustalenie zdolności kredytowej przedsiębiorstwa lub osoby fizycznej (wnioskodawcy).

BIK: Biuro Informacji Kredytowej posiada historie kredytowe indywidualnych osób, rolników oraz przedsiębiorców. Dane na swój temat są możliwe do pobrania, pod warunkiem, że korzystało się z produktów kredytowych. W historię BIK wpisują się: kredyty, pożyczki, limity kredytowe, karty kredytowe czy też zakupy na raty. Długa i pozytywna historia kredytowa może pozytywnie wpłynąć na decyzję o np. wymarzonym kredycie hipotecznym. Dzieje się tak, ponieważ bank kwalifikuje osobę starającą się o kredyt jako mniej ryzykowną. Jeżeli jednak często spóźniałeś się z regulowaniem rat, BIK może działać na Twoją niekorzyść.

Bankowy Arbitraż Konsumencki: Bankowy Arbitraż Konsumencki (BAK) to podmiot działający przy Związku Banków Polskich. Uprawniony jest do prowadzenia postępowania w sprawie pozasądowego rozwiązywania sporów pomiędzy klientami a bankami w zakresie roszczeń pieniężnych z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania przez bank czynności bankowych. Wniosek do Arbitra bankowego może złożyć konsument – osoba fizyczna zawierająca z bankiem umowę w celu bezpośrednio nie związanym z działalnością gospodarczą.

Cesja kredytu: w przypadku kredytu hipotecznego jest to umowa cywilno-prawna, która jest zawierana pomiędzy dotychczasowym kredytobiorcą (wierzycielem) a osobą lub podmiotem trzecim. Cesja kredytu hipotecznego polega na przeniesieniu zobowiązań dotyczących spłaty zadłużenia – oznacza to, że inna osoba lub podmiot przejmuje kredyt hipoteczny.

Dochód miesięczny netto: Dochód miesięczny netto to dochód, który w przypadku umowy wpływa na konto, a w przypadku działalności, są to środki po uwzględnieniu kosztów oraz podatków. Dochód miesięczny netto jest istotny w celu ustalenia zdolności kredytowej, kiedy staramy się o kredyt hipoteczny. O kredyt mogą starać się osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę, umowy zlecenia, czy też umowy o dzieło, jak i osoby posiadającą własną działalność gospodarczą.

Gospodarstwo domowe: To jednostka, której celem jest zaspokojenie indywidualnych i wspólnych potrzeb konsumpcyjnych. W jej skład wchodzi liczba domowników nieruchomości, zamieszkująca pod tym samym adresem. Jeżeli gospodarstwo domowe jest mniejsze, a dochód miesięczny netto jest wysoki, to szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego są większe. Adekwatnie, im większe gospodarstwo, a mniejsze zarobki, tym szanse maleją.

Harmonogram spłat kredytu: Harmonogram spłat kredytu to plan spłat zobowiązania wobec banku, w którym zawarte są wszystkie terminy oraz kwoty wszystkich rat kredytu, np. kredytu gotówkowego. Uwzględnione są w nim również wysokości rat kapitałowych, jak i odsetkowych oraz kwota kredytu pozostała do spłaty.

Hipoteka: Każdy bank musi zabezpieczyć się na wypadek ewentualnych problemów ze spłatą kredytu hipotecznego. Takie właśnie zabezpieczenie nazywamy hipoteką. Załóżmy, że przez jakiś czas przestaniesz spłacać raty zobowiązania. W takiej sytuacji bank będzie usiłował sprzedać nieruchomość, aby odebrać pożyczone pieniądze. Wysokość hipoteki zależy od banku i może sięgać 150%, 175% lub nawet 200% pożyczonej kwoty, aby pokryć ewentualne odsetki i koszty, które mogą pojawić się np. przy windykacji. Nie musisz jednak obawiać się, że przy jednym opóźnieniu w płatności bank od razu wyśle komornika w celu sprzedaży nieruchomości. Staraj się jednak, aby być terminowym, a o ewentualnych problemach zawiadamiać bank.

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego: Jest to bardzo ważna wartość przy szacowaniu zdolności kredytowej, która jest pomniejszona od dochodu miesięcznego netto o nasze wydatki. W jej skład wchodzą wydatki na dom/mieszkanie, ale również samochód. Osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny musi wyznaczyć, ile wynoszą comiesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Banki często samodzielnie określają minimalne koszty utrzymania, aby w uczciwy sposób ustalić tę wartość. Jeśli natomiast klient zadeklaruje wyższe koszty utrzymania niż minima, które uwzględnia bank, to przyjmie on te wyższe koszty, co niestety obniży zdolność kredytową. To, co znacząco wpływa na finalny wynik to liczba osób tworzących gospodarstwo domowe.

Kredyt mieszkaniowy: Kredyt mieszkaniowy to rodzaj kredytu hipotecznego. Można go zaciągnąć na zakup domu lub mieszkania, ale również remont, wykończenie, budowę, czy też rozbudowę. Kredyt mieszkaniowy zobowiązuje kredytobiorcę do sfinansowania nieruchomości, w której faktycznie będzie mieszkał on lub jego krewny. Cel nie może mieć charakteru zarobkowego.

LIBOR: LIBOR to referencyjna stopa oprocentowania. Jest to wskaźnik, który ustala po jakiej cenie banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzynarodowym. Zmiany wartości LIBOR-u wpływają na koszty kredytów klientów indywidualnych i przedsiębiorstw. Wraz ze wzrostem stopy, koszty kredytu są droższe, a spadek powoduje obniżenie pożyczek. Z dniem 1 stycznia 2022, LIBOR CHF zostaje zastąpiony wskaźnikiem SARON.

Marża: Marża to zysk, który otrzymuje bank z racji udzielenia kredytu. Może mocno wpłynąć na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego, dlatego zawsze warto zasięgnąć porady eksperta finansowego, który udzieli nam ważnych informacji dotyczących poszczególnych ofert banków. Na marżę wpływa np. wysokość wkładu własnego, waluta, wiarygodność oraz indywidualna sytuacja kredytobiorcy. To, co również kształtuje marżę to cel kredytu hipotecznego, wysokość wkładu własnego, a nawet dochody. Im większy wkład własny tym niższa marża. Z reguły najniższą marżę mają kredyty na cele mieszkaniowe, natomiast jej wysokość zależy od indywidualnej polityki banku.

Monit: To ponaglenie lub przypomnienie o upływie terminu zapłaty. Znajdziemy w nim informacje dotyczące wysokości zaległego zobowiązania, termin spłaty i konsekwencje wynikające z braku uregulowania zobowiązania. Jeżeli zignorujemy monit, możliwe jest wejście sprawy na drogę windykacyjną, następnie otrzymanie przedsądowego wezwania do zapłaty, a na końcu zajęcie komornicze. Monit można otrzymać również w sytuacji, kiedy bank upomina nas o dostarczenie polisy nieruchomości, która jest jednym z zabezpieczeń kredytu, lub zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Nieruchomość: Polski system prawny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe. Każdą z nieruchomości można sfinansować kredytem. Jeżeli np. starasz się o kredyt na działkę pod budowę domu, twoim celem będzie nieruchomość gruntowa.

Okres kredytowania: Mówiąc inaczej jest to czas spłaty kredytu, czyli okres kiedy kredytodawca udostępnia środki do momentu spłaty pożyczonej sumy łącznie z odsetkami. Na okres kredytowania wpływa np. rodzaj kredytu. Okres kredytowania jest uzależniony od rodzaju zobowiązania, więc kredyt hipoteczny będzie miał inny czas spłaty niż pożyczka hipoteczna lub pożyczka konsolidacyjna zabezpieczona hipoteką. Niektóre banki są w stanie udzielić kredyt nawet na 35 lat. Trzeba natomiast pamiętać, że banki mają różne ograniczenia jeśli chodzi o maksymalny wiek do momentu spłaty kredytu np. mBank udziela kredytów do 67 roku, podczas gdy Millennium czy PKO BP do 75 roku. Ważnym aspektem jest spadek zdolności kredytowej. Oznacza to, że jeśli wiek kredytobiorcy przekroczy wiek emerytalny, większość banków koryguje zdolność, ponieważ zakłada że dochód będzie mniejszy. Czasami dochodzi do takich sytuacji, że przy krótszym okresie kredytowania zwiększa się nasza zdolność.

Przewalutowanie kredytu: Przewalutowanie tyczy się głównie kredytów hipotecznych. Polega ono na zmianie waluty spłacanego przez nas zobowiązania. Przewalutowanie działa w obie strony, to znaczy, że można zmienić swój kredyt z PLN na walutę obcą i odwrotnie – z waluty obcej na PLN. Taka opcja jest możliwa tylko dla osób, których zmieniła się waluta dochodu.

RRSO: RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Oprócz wartości oprocentowania, RRSO uwzględnia również dodatkowe koszty kredytu np. prowizję czy ubezpieczenie. Jest to całkowity koszt kredytu jaki będziemy zobowiązani zapłacić, dlatego warto sugerować się właśnie RRSO, a nie samym oprocentowaniem kredytu.

Rata malejąca: Cechą charakterystyczną raty malejącej jest zmniejszanie kwoty kapitału z każdą kolejną spłatą zobowiązania. Oznacza to, że pierwsza rata, którą przyjdzie nam zapłacić będzie najwyższa, a każda kolejna zostanie obniżona. To rozwiązanie nie jest dobre dla każdego, ponieważ wysoka wartość pierwszej raty może zmniejszyć naszą zdolność kredytową.
Jeżeli osobie zaciągającej kredyt zależy na obniżeniu całościowych kosztów kredytu, rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem.

Rata równa (annuitetowa, uśredniona): Rata równa nie zmienia swojej wartości przez cały okres kredytowania. W odróżnieniu od raty malejącej, comiesięczne zobowiązanie będzie wynosiło tyle samo, co na początku. Oczywiście musimy pamiętać, że na przestrzeni czasu zmianie mogą ulec stopy procentowe, które wpływają na wysokość zobowiązania. W każdej racie zmienia się również proporcja. Oznacza to, że na początku jest mało kapitału i dużo odsetek, a wraz ze spłatą kredytu coraz więcej kapitału i mniej odsetek.

SARON: SARON – Swiss Average Rate Overnight, to nowy wskaźnik LIBOR-u CHF. Nowa stopa referencyjna będzie regulowana przez SIX Swiss Exchange i dotyczyć będzie kredytów zaciągniętych we frankach szwajcarskich. Z reguły zmiana z LIBOR-u na SARON ma być neutralna.

Stopa depozytowa: Jest to stopa, po której bank centralny przyjmuje jednodniowe depozyty od innych banków. Stopa depozytowa ma ona wpływ na relację między NBP, a bankiem komercyjnym.

Stopa dyskontowa: Służy do kontrolowania podaży pieniądza przez bank centralny i wykorzystywana jest podczas udzielaniu pożyczek bankom komercyjnym. Bank centralny jest w stanie nakłonić banki komercyjne do utrzymywania dodatkowej rezerwy gotówki, ustalając stopę procentową na poziomie wyższym niż przeciętny poziom stóp procentowych na rynku. Skutkuje to obniżeniem mnożnika kreacji pieniądza oraz zmniejszeniem podaży pieniądza dla każdej bazy monetarnej.

Stopa lombardowa: Jest ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej – jeden z organów NBP. Stopa kredytu lombardowego wyznacza wysokość oprocentowania pożyczek udzielanych bankom komercyjnym przez NBP.
Jest ona określeniem maksymalnego oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym, dlatego wraz z obniżeniem stopy lombardowej zmniejsza koszt pieniądza, a ze wzrostem sprawia, że jest droższy. Pomimo wyznacznika, banki i tak mogą pożyczać między sobą taniej. Dodatkowo, stopa ta bezpośrednio wpływa na oprocentowanie kart kredytowych.

Stopa redyskontowa: Stopa naliczana przez Bank Centralny, który przyjmuje od banków komercyjnych weksle pochodzące z obrotu gospodarczego.

Stopa referencyjna: Znajdziemy ją również pod nazwą repo, interwencyjna lub podstawowa. Spośród wszystkich podstawowych stóp procentowych, referencyjna jest tą najważniejszą. Reguluje ona ilość pieniędzy w gospodarce i ustala rentowność bonów pieniężnych NBP.
Stopa repo jest istotna w wyznaczaniu wysokości oprocentowania kredytów i lokat bankowych, ponieważ bezpośrednio wpływa na stawkę WIBOR-u. W przypadku zwłoki w spłacie zobowiązań, ustala ona maksymalną stawkę odsetek ustawowych.

Stopy procentowe NBP: inaczej stopy procentowe banku centralnego – jest to cena, za jaką bank centralny udziela kredytu bankom komercyjnym. Oznacza również stopę po jakiej sprzedaje papiery wartościowe. są instrumentem wykorzystywanym przez bank centralny do regulowania ilości pieniądza na rynku. Przy pomocy tego instrumentu, NBP wpływa na wysokość stóp procentowych na rynku międzybankowym, jak również na oprocentowanie kredytów i depozytów w krajowych bankach komercyjnych.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: Znane również pod nazwą ubezpieczenie brakującego wkładu, to pomocnicze zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego kredyty hipoteczne powinny być udzielane z 20% wkładem własnym. Wiele banków stosuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, dzięki czemu istnieje możliwość zaangażowania wkładu własnego na poziomie 10%. Z tego tytułu banki pobierają dodatkową prowizję lub proponują wyższą marżą – koszt ubezpieczenia jest w takim przypadku zaszyty w oprocentowaniu. Obecnie każdy bank wymaga minimum 10% wkładu własnego.

Umowa kredytowa: definiuje ją Prawo bankowe. Jest to rodzaj umowy zawartej pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. Na jej podstawie bank udostępnia wnioskodawcy określoną sumę pieniędzy, a kredytobiorca zobowiązuje się ją spłacić wraz z należnymi odsetkami i ponieść koszty prowizji. Umowa kredytowa musi być zwarta na piśmie. Najpopularniejsze jej rodzaje to umowa kredytu hipotecznego oraz umowa kredytu konsumenckiego.

WIBOR: WIBOR to oprocentowanie po jakiej banki w Polsce udzielają sobie kredytów. Stawki WIBOR są zależne od okresu np. WIBOR(R) 3M czy WIBOR(R) 6M.
Jest to istotny wskaźnik, który trzeba brać pod uwagę podczas zaciągania kredytu. Jeżeli WIBOR idzie w górę, oprocentowanie kredytu rośnie. Analogicznie, jeżeli WIBOR spada, maleje oprocentowanie naszego zobowiązania.

Wskaźnik LTV: Jest to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Załóżmy, że kredytobiorca bierze kredyt w wysokości 200.000 zł na mieszkanie o wartości 350.000 zł. W takim przypadku LTV wynosi 57,14%. Według Komisji Nadzoru Finansowego, kredyt hipoteczny może zostać udzielony przy maksymalnym LTV wynoszącym 80%. Niektóre banki akceptują wkład własny w wysokości 10% przy zakupie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego – niestety finalnie zwiększy to koszt kredytu.

Zdolność kredytowa: Jest to bardzo ważny parametr, który określa, czy jesteśmy dobrymi kandydatami na kredyt hipoteczny. Zdolność kredytową wylicza się indywidualnie – oznacza to, że każdy kredytobiorca zostaje poddany osobnej analizie. Na zdolność kredytową wpływają: Dochody – im wyższe zarobki, tym większa zdolność kredytowa. Stabilność dochodu – osoby zatrudnione na umowę o pracę mają większe szanse na kredyt hipoteczny Inne zobowiązania – bank określa, czy inne kredyty lub pożyczki nie wpłyną negatywnie na otrzymanie kredytu Wysokość kosztów utrzymania w gospodarstwie domowym Historia i wiarygodność – osoby sumiennie spłacające poprzednie zobowiązania mają większą szansę na kredyt hipoteczny